新年第一拍，绿地出手了，16.35亿拿下保税区185亩地
1月7日，南宁迎来2021年第一场土拍，五象南先声夺人。位于南宁综保区平乐大道西面、丰威路南面、华威路北面的GC2020-126地块成功出让，共185.79亩。
据了解，这块地参拍的房企有阳光城、万科、龙光、大唐等10多家，新年伊始，手握充足拿地指标的大佬们，个个如狼似虎。
最终被绿地集团以总价16.35亿元拿下，成交单价880万元/亩，成交楼面价4400元/㎡。
按照目前南宁高周转的情况，估计五象南将很快再添新丁。
PART.01
五象南再添新盘，捆绑条件苛刻？
新年第一拍还挺速战速决，前后不到一个小时，结果就出来了。
不过，这块地会有点小“尴尬”。
一方面其具有地段优势，地处南宁综保区，就在平乐绕城立交旁，靠近五象核心区。
附近华润二十四城、绿地国际花都、万科魅力之城等项目也算是品质较好的楼盘。而且该地块形状方正，比较有利于产品规划。
▲GC2020-126地块示意图
但是地块本身附加了不少门槛。
①地块规定安置面积不少于13.6万㎡，人口不少于1600人。
②须为被安置群众建设共330㎡的办公用房和群众活动中心（其中，A地块230㎡，B地块100㎡），竣工验收后无偿移交给被安置集体。
③配建两所12班幼儿园，一所42班中学。
这无疑提高了开发商整体开发成本。
虽然这次楼面价只有4字头，但并不包括安置指标、学校、土方等成本在内。有机构测算，实际楼面价已经达到8000多元/㎡，暗地里已经刷新五象南的楼面价。
不过，安置成本由政府按4969元/㎡出资回购，其部分建安成本有所减轻。
对于开发商来说，资金压力可控，加上地段优势，虽然有不少安置物业，但依然吸引了10家有实力的房企展开争夺战。
PART.02
时隔多年，绿地终于出手拿商住地
这个地块还有一个小插曲。
该地块和网传规划的567亩大盘恒润·臻观（暂定名）有很大的关联。
前年6月，网上流出一份五象新区的规划地图，其中可见，该项目分 6个地块，计划与阳光城、世茂、大唐合作，而其中两个地块就是今天出让的GC2020-126地块。
可见之前的网传信息并不真实。
▲网传地块信息
当然，头条君也做了实际探地调查。
现场了解到，该地块是平乐村的征拆用地。
目前已经和综合保税区项目部签定了协议，并不是网传的恒润·臻观。
不过，目前该项目部尚未成立，和头条君透露信息的村民更加不了解恒润·臻观的具体真相，头条君当天也无法获取更深入的信息。（有知道内情的粉丝，可以在评论区/后台告知我们）
可以明确的是，其中的安置部分是给平乐村村民的。
▲周边楼盘（摄影：赵翔）
对于这次绿地出手拿地，头条君非常意外。毕竟网传是大唐、阳光城、世茂拿地。
因为这几年，绿地已经很少出现在南宁土拍市场。
最近一次拿地是2020年3月20日，拿下平乐大道以东123亩的商办用地，计划打造产城综合体项目，即绿地控股东盟总部项目。
更早一些拿下商住地的，还是2019年在武鸣拿的二期绿地东盟国际城。
▲绿地控股东盟总部项目示意图
目前布局南宁的项目有：南宁绿地中心、南宁绿地城、绿地国际花都、绿地东盟国际城、绿地西城国际花都、绿地新里璞悦公馆、悦桂绿地新世界、绿地中央广场。
这次新拿的商住地，靠近绿地国际花都，直线距离在800以内。
头条君猜测，该地块未来会打造绿地国际花都2.0版本。
当然，绿地会打造什么样的产品，卖多少钱，还要看产品力如何在五象南一众新盘中脱颖而出。
PART.03
地段不错，但施展空间受限
从距离上看，该地块虽然位于五象南保税区板块，但和其他楼盘相比，距离五象核心区很近，有比较优势。
地块大，位置佳，地块可塑性很强。
从具体指标来看，土地面积约185.79亩，体量比较大，容积率＞1.5且≤3.0，容积率适中，符合市场主流。结合80米限高考虑，大概率将排布高层+小高层产品。
▲GC2020-126地块实拍图（摄影：赵翔）
目前，整个五象南板块处于开发当中，周边还有一些未出让的地块，所以看起来比较空旷。
交通上，周边道路丰华路还在施工，地块南侧华威路已经建好，但还未通车。
从航拍图可以看到，地块毗邻主干道平乐大道，且靠近绕城立交，A地块靠路部分多少会受到噪音干扰。
▲平乐绕城高速立交（摄影：赵翔）
地块西侧是已经投入使用的平乐小学（新），生源基本为周边居住的孩子。
周边还有金良路小学、南宁第一中学（五象校区），除了地块本身配建的幼儿园和中学外，区域内规划了多所中小学、多处商业配套用地，以及一所南宁前海人寿医院在建，还有部分商住宗地尚待开发。
▲平乐小学（摄影：赵翔）
值得一提的是，去年5月份南宁市公共交易中心公布了关于轨道交通3号线南延线招标公告，计划于2021年初开始建设，2024年竣工。
据悉，华润万象汇也计划今年年底开业，附近的荣和也规划了一个大型的商业体，未来建成营业之后将有效完善片区休闲娱乐配套设施。
此外，周边还聚集了华润二十四城、绿地国际花都、宝能城、万科星都荟、荣和五象学府等一众楼盘，这两年品牌房企相继在此落地，更是使得板块居住氛围，进一步醇熟。
▲华润二十四城周边
显而易见，拥有铁、学、商的优势，再加上自贸区+保税区的光环，未来五象南的住宅用地供应会逐步跟上。
不过，未来项目亮相之后，会不会在地段上对更南的万科金域国际、金科城、建工城等楼盘产生压力？
PART.04
五象南板块新房补仓，市场热度不减
头条君去年已经开始预判，未来南宁的五象新区楼市主战场很有可能是五象南板块，而且五象南第二春已经开启，风口强劲。
根据克而瑞数据，2019年五象南成交量已经破百万平米，位居南宁板块成交第二。
去年的数据更猛，2020年1-11月广西十大热点板块成交数据显示，五象南商品住宅成交面积达104万㎡，排名第一，而且还是唯一成交破百万级别的板块。
住宅成交量更是连续两年破百万平米。
▲2020年1-11月广西板块商品住宅成交面积榜（图源：克而瑞）
主要成交楼盘为万科金域国际、建工城、印象愉景湾、荣和五象学府、万科星都荟等。
可以看到，该片区住宅成交量超越凤岭北，也把龙岗远远甩在了身后。
不过现在，板块内第一批开发的楼盘如龙光玖珑郡、万科星都荟、彰泰郡等项目基本上进入清盘阶段，供货量出现短缺。
但去年五象南土地市场挺火。
▲五象南城区图
据不完全数据显示，2020年五象南至少出让了超1600亩土地，大量土地得到释放。
如荣和两次土拍竞价，楼面地价直逼8字头。去年10月，新中产业连续拿下两幅超百亩地块，就是如今的万科金域国际和金科城。11月，万有和中南再次拿下五象南百亩地块。
▲周边城区实景
结合去年南宁土地出让情况，不难看到，五象南已成为了购房者置业的焦点。
目前，板块内有荣和五象院子、阳光城大唐世家、旭辉江山樾、建工城、万科金域国际、金科城在售，再加上这个项目，相信该片区的住宅用地供应也会逐渐爆发。
此外，五象南的房价呈现上升趋势，均价在1.1万-1.3万/㎡左右，目前荣和五象学府最高价卖到1.5万元/㎡，彰泰郡卖到1.6万元/㎡。
▍写在最后
南宁新年第一拍，有点意外的落幕了。
五象南风头越来越猛，新的一年置业方向，其实已经很明朗。
从目前公布的土拍预告可见，1月29日，南宁的土地市场又迎来一波大释放，当日累计有5宗地块出让，五象湖东、五象湖西、龙岗、凤岭北等板块均有覆盖，除去经开区231亩工业用地，剩下的都是商住地，预计将近有400亩左右，数量不少。
土地持续放量，各个城区雨露均沾，新一年南宁的楼市依然看点不小。
作者|梁珍
审核|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）
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