警惕！珠海保税区的房子问题一大堆！大家千万不要踩雷……
昨天，阿甘生收到热心市民的报料，说珠海保税区的房子一大堆问题，涉及延期交楼，房子不明确，晚上不能够住人，路不通，等等问题！那么，事情究竟如何？收到报料后，阿甘生，也是花了一天的时间，用脚走了一遍保税区！接下来，就跟着我的脚步来看看，这个区域究竟怎么了？
早前，我们才刚刚说过，保税区有多家房企宣传时打着酒店式公寓、公寓的旗号进行销售，并在互联网的对外推广中，明确有“适合家庭居住”、“可做LOFT公寓获取稳定收益”等字眼，迷惑性极强。
在公开报道和领导留言板上，也有多名业主对保税区商业服务类物业不实宣传、变更性质等问题进行投诉，让保税区蒙上一层阴影。
▲图源/南方都市报
▲图源/领导留言板
对此，珠海保税区在官网发布了《珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）商品房交易若干事项提醒》，指出：
珠海保税区官方也表明，海关监管区内不得留宿过夜。
保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。
警惕某些项目以“XX室”、“XX板房”、“SOHO”、“商住两用”及“酒店式公寓 ”等形式混淆规划功能、诱导签署相关协议。
然后，我们再来看看，关于珠海保税区的用地规划，细心的你也会发现，位于片区东面的保税区一期（海关监管区），大部分地块的性质为办公或产业用地，是不得用于居住的。
居住功能主要集中在片区的北面，以及西面的保税区二期，有少量住宅用地。也就是说，有一些保税区的项目，严格意义上来说是不能住人的。并且还有些项目，涉及到虚假宣传！要注意啦……
我们通过走访现场了解到，保税区泰禾项目，据了解到，目前已经停工，我们也可以看到外立面，已经装修好了，其它暂无其它进展！！据了解，该项目，目前也已经到收楼时间。
我们从某网站上面，还清楚的可以看到，该项目在正常销售。均价24000元/平方米，项目为带装修交付，在售的为18-23层。
作为珠海保税区最早开卖的商住项目，利是达星际广场，目前交楼已经过去了一段时间了，商业还是那个商业，外面的招商广告，还是那个招商广告！目前来看，还是空荡荡的一片！多少，有点没有实现，卖楼那个时候说的一些话。
目前，我们了解到，该项目目前正常销售写字楼，为现楼发售，单价38000元/平方米！至于销售情况如何，我想大家应该能够猜到吧！
另外一个盘，也是我想说的：那就是当时需要认筹排队摇号选房，开盘时场面非常火爆的朗廷广场！！这个项目，目前交楼也有一段时间了，可能我去的时候，是白天吧，给我的感觉就是人烟稀少。楼下的底商，暂时还没有商家进驻。
航拍下的保税区
我在想，我现在去那边找个便宜的铺位，租下来，去卖水，是不是算是一个商机！！
因为目前这种情况来看，想买瓶水都是比较困难的。都要跑很远，才能买得到！！现在想想，这个项目，开盘的时候，那叫一个热闹呀！现在对比一下开盘时的情况，心里面有一点点的落差！！
不知道，买到的业主，是怎么样的心态。目前该项目报价27000元/平方米。我记得当时开盘的价格跟现在的价格，基本上差不了太多！！
湾区星座项目，大致差不多，虽然已经收楼了，也是没有什么人入住！！！
同样的，湾区·星座目前报价，23000元/平方米。跟当时开盘价格，相差不大！！
我们可以看到，
目前保税区还是有很多项目，在售的。
比如说龙光玖龙汇，售楼部冷冷清清的，可能我们去的不是时候吧！！
另外，关于保税区的一些路况，也是不太行！多是一些烂路、断头路，据工作人员称，目前是在修路当中，工期也要一段时间！！
好了，关于保税区的现状就说到这里吧！接下来，我们聊一聊，关于我了解到的一些数据：
2020年内，珠海全市共录得28.4万平方米新增供应，为历年之最。之于原市场规模而言，大量的新增供应令市场去化压力陡增，叠加年初疫情冲击市场租赁需求，致使全市空置率同比上升4.6个百分点，至47.4%，空置率为近五年最高水平。
业主对项目租金预期普遍下调，全市租金指数同比下跌2.0%。
珠海写字楼市场，其实是非常多的，这些年来，一直都处于供应过剩的状态。很显然，对于购房者而言，商办产品无疑是一个烫手山芋。
并且，从商品房买卖的角度来看，住宅产品（70年产权）去化速度远高于商办产品。另外，住宅在保值增值上具有优势，也更受购房者青睐。
另外，我们买商住楼的时候，一定要知道的几个事：
1、商业类公寓一般为综合性用地(商住)或商业用地，产权只有40年-50年；不管是40年还是70年，这本身不是大问题，关键在于，住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期；但商业用地到期如何，目前至今未有明确说明。
2、据我了解到的是：绝大多数城市的商业公寓都不能落户，不带学区（位），也就是说，相比于住宅，公寓只有居住属性，而不具备其他附加功能。对于大多数人来说，居住的刚需可以通过租房解决，只有教育的刚需才必须通过买房解决。因此，如果想真正享受到一个城市的市政资源、教育资源，一定要买住宅。
3、购买成本的计算，同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜，但是从上车成本来看，首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。就算公寓单价比住宅便宜一半，贷款比例和年限也几乎拉平了成本。
这里需要注意一点的是：相比住宅，商住公寓的附加的交易成本要高很多，并不利于后续的交易流通。
商住两用公寓是商业地产，不是住宅，所以交易税费高，你卖出的时候，差价的将近一半会交税费。公寓的价格上涨慢，即使涨价了，你会发现一半的收益交税了。可你的利息和本金还在还啊。
不过，商务公寓对于购房者来说是个“又爱又恨”的产品：由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。另一边，由于商务公寓的限售和交易税费较高，相对于普通住宅来说难以交易。
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其实房子，除了居住功能以外，更重要的是房产自带的金融属性。
什么是金融属性？
一个最直观的表现：房产可以作为抵押向银行贷款。
也就是说，有房子，就能贷到钱。
通常而言，住宅抵押最高可贷七成，而公寓最高只有六成，
看，银行已经告诉我们了，同为房产资产，住宅要比公寓更加优质。
文章写在最后，我想跟大家再唠叨二句：
我们有钱可以任性，这点阿甘生，也是认同的，我们也必须承认，但是如果，我们并不是特别富裕。请千万不要不要不要触碰公寓。最关键的原因是，绝大多数公寓的抗风险能力太差。
我上面刚提到，大家潜意识里都知道，房子除了住，还有金融属性。阿甘生敢说，99%的普通人买房，都会想到利用其金融属性来抵御可能发生的生活危机，比如突发重疾、创业失败。这时候房子就是最厚实的保障。卖了房还是一条好汉。
但公寓在这方面明显是个弱鸡。
同地段的住宅，价格涨一倍，抗风险的能力就翻一倍，公寓没升值还卖不动，风险面前，它“伪投资产品”的一面暴露无遗。
别信什么“买公寓当房东，低投入高收益”，租金回报率连银行理财都跑不过。首付5成的资金沉淀着的公寓，跑不赢通胀也不稀奇。
阿甘生有一个好朋友，六七年前在厦门岛外投资10套复式公寓，公寓挨着地铁口，又是一线海景，所在位置和市区也就一桥之隔，看着各方面条件都不错。
那时候地铁规划中，我那朋友就很看好那边的发展，说，我等个5年地铁建成，房子肯定涨价。
当时他2.4万一平买入，现在地铁开通半年，他的房子没涨反跌。邻居们卖房，2万一平都在挂。而周边的住宅翻涨不止1倍。
那个小区在贝壳挂牌出售的房源，目前有324套。无限的竞争对手抢夺着有限的目标客群，卖不上价是必然。
所以，在自身抗风险能力不强的情况下，我们就不必再去握一个烫手山芋。这句话也值得所有普通购房者细品。商住楼，你买的时候有多开心，你收楼后，就有多么不开心！！！如果你也喜欢我们的文章，记得点个关注，支持一下我们哟！！！
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